Оренда приміщення двома підприємцями

Як працювати двом підприємцям разом в одному приміщенні? Трапляються випадки, коли двом (або декільком) підприємцям вигідно працювати в одному приміщенні. Приміром, в одному кафе підприємець (платник єдиного податку) продає «кухню», а загальносистемник завідує баром, або в одному СТО платник єдиного податку ремонтує автомобілі, а загальносистемник торгує ПММ, або просто два підприємця працюють в одному офісі. При цьому виникають питання: чи припустимо це, чи законно, і якщо так, то як таку діяльність правильно організувати.

Документальне оформлення договорів оренди чи співпраці

Коли ми говоримо про спільну роботу кількох підприємців, то перш за все, що спадає на думку, — це договір про спільну діяльність без створення юридичної особи. Гіпотетично підприємці можуть працювати разом і користуватися майном один одного на підставі такого договору. Але коли справа доходить до практики, то виникає ряд проблем.

  • По-перше, хтось із учасників спільної діяльності повинен сплачувати податок на прибуток, так як спільна діяльність обкладається цим податком (підпункт 153.14.3 і пункт 44.2 ПКУ). Крім того, потрібно подавати в податкову спеціальний звіт — декларацію про спільну діяльність. А для цього доведеться вести бухгалтерський і податковий облік, і потрібно ще й прийняти бухгалтера і мати витрати на його утримання. Виходить, що хоча б один з учасників повинен бути юрособою — платником податку на прибуток.
  • По-друге, договір про спільну діяльність потрібно зареєструвати у податківців. Про це свідчить бланк декларації про спільну діяльність. У ньому є особливий реквізит — номер договору про спільну діяльність, присвоєний податківцями (наказ № 810). А раз так, то «тихенько» працювати на підставі такого договору, не сплачуючи при цьому податок на прибуток, ніяк не вийде.

Інші шляхи виходу із ситуації.
Підприємці, які працюють в одному приміщенні, нерідко можуть почути поради в дусі: «працюйте як є, не потрібно морочитися». Якщо два підприємця з невеликим оборотом сидять в одному офісі і ведуть свої інтернет-магазини (як правило, на єдиному податку), то вони цілком можуть залишатися непоміченими довгий час. Але навряд чи це підійде тим, у кого торгова площа (ті ж кафе, бари, перукарні, СТО, пункти продажу ПММ та ін.). Їм пускати все на самоплив не можна, адже при будь-якій перевірці вся «схема» легко може спливти на поверхню. Тому перше, чим варто зайнятися — оформити право на використання приміщення. Таке право має бути у кожного підприємця. Крім того, воно як повітря необхідно при оформленні ліцензій та інших дозвільних документів (наприклад, ліцензії на продаж алкогольних напоїв, ліцензії на медпрактику, дозволу на роботу від органів СЕС, зокрема, для салонів краси та ін.). Існує три варіанти законно розділити одного приміщення між декількома підприємцями.

Як законно розділити приміщення між підприємцями

У кожному із запропонованих варіантів є ряд нюансів. Розглянемо їх окремо.
Перетворення «підприємець → найманий працівник»
Цей варіант хороший тим, що не потрібно нічого робити з документами на приміщення. Якщо один з підприємців законно володіє приміщенням (на правах власності або орендує його), то все в порядку. Другий підприємець може підписати з ним трудовий договір і стати його найманим працівником. При цьому:

  1. найманим працівником повинен бути той, у кого немає договору оренди приміщення;
  2. трудовий договір повинен мати тільки письмову форму (частина 6 статті 24 КЗпП);

Таким чином, всі «підприємці- працівники» будуть законно перебувати в одному приміщенні. Але головний недолік тут в іншому:

  • за найманих працівників доведеться сплачувати ЄСВ;
  • з їхньої зарплати доведеться утримувати ПДФО та ЄСВ та перераховувати до бюджету;
  • виникне необхідність звітувати перед податківцями за формою № 1ДФ та формою № Д4 (звіт з ЄСВ).

Тягар додаткових платежів «за працівників» може бути чималою сумою. І ляже воно на плечі підприємця-роботодавця. Крім того, «понаднормові» обов’язки по звітності за працівників його теж навряд чи порадують. Також згадуємо про необхідність бухгалтера. Що ж стосується самих працівників, то якщо вони вирішать не зніматися з держреєстрації, їм як і раніше доведеться сплачувати за себе як за підприємця ЄСВ та єдиний податок, або ЄСВ та ПДФО (залежно від системи оподаткування).

І все ж простір для маневрів залишається навіть у такій ситуації.
Зарплату «найманому працівнику» можна встановити мінімальну. При цьому, щоб мінімізувати підприємницькі платежі, «підприємець — найманий працівник» може або знятися з держреєстрації, або перейти на загальну систему оподаткування і не діяти (відсутність доходу дасть можливість не сплачувати ПДФО та ЄСВ за себе). Однак цей варіант не влаштує тих підприємців, які працюють на різних системах оподаткування в силу законодавчих заборон. Наприклад, єдиноподатник має кафе, а загальносистемник продає в цьому кафе алкоголь, так як єдиноподатникам заборонено торгувати алкоголем. Їм варто звернути увагу на інші варіанти дій.

Як оформити оренду (суборенду)

Якщо приміщення належить одному з підприємців на правах власності, то немає нічого простішого, ніж укласти договір оренди з іншим підприємцем *. При цьому здати в оренду можна частину приміщення, інакше сам власник втратить право працювати в ньому.

* Варіант зі здачею в оренду обладнання в приміщенні (наприклад, торгові вітрини і т. П.) Нічого не дасть. Адже навіть якщо другий підприємець візьме обладнання в оренду, то документ на користування приміщенням у нього так і не з’явиться.

У деяких податкових ставлять обмеження по площі, що здається в оренду, але це абсолютно неправомірно. Ніде немає заборони на те, щоб здавати в оренду власне приміщення або його частину будь-якої площі. Єдине, що потрібно враховувати: єдиноподатник групи 1 взагалі не має права здавати в оренду нерухомість, а єдиноподатник групи 2 може здавати її тільки єдиноподатнику (пункт 291.4 ПКУ). Якщо ж жоден з підприємців не володіє приміщенням, ситуація змінюється.

Один з них приміщення орендує.

Як же може інший підприємець законно там «прописатися»? Для цього можна скористатися механізмом суборенди. У даному випадку підприємець-орендар, який збирається здавати в суборенду частину приміщення, зобов’язаний:

  • крок 1: отримати дозвіл від власника (орендодавця) на здачу частини приміщення в суборенду (стаття 774 ЦКУ);
  • крок 2: додати новий вид діяльності «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна» (код 68.20 за КВЕД 2010) в реєстраційну картку (у держреєстратора) * і в дані про єдиноподатників (у податківців) **;
  • крок 3: укласти договір суборенди

** Це стосується тільки єдиноподатників груп 1 і 2. Заява про внесення змін подається не пізніше 20-го числа місяця, наступного за місяцем внесення змін (пункт 298.5 ПКУ)

Зверніть увагу! Договір оренди нерухомості (або її частини), укладений на строк 3 роки і більше, обов’язково повинен бути завірений у нотаріуса (стаття 793 ЦКУ). Крім того, орендар повинен зареєструвати право користування нерухомістю за таким договором (стаття 794 ЦКУ). Зробити це можна у нотаріуса, одночасно з посвідченням договору. Але зазначених обов’язків можна уникнути. Для цього слід укладати короткострокові договори оренди (суб¬аренди) на строк до 3 років. Після закінчення терміну дії договору його можна буде вільно продовжити за бажанням сторін. Хотілося б звернути увагу, що якщо підприємець, який буде здавати частину приміщення в суборенду, є платником ПДВ, то у нього виникнуть податкові зобов’язання з ПДВ виходячи з розміру орендної плати. Якщо ж він неплатник ПДВ, а другий підприємець (майбутній орендар частини приміщення) — платник ПДВ, то орендар не отримає права на податковий кредит.

Спільна оренда: нічого складного

Якщо в обох підприємців немає власної нерухомості, вони можуть її орендувати. Причому ніяких суттєвих обмежень в цьому відношенні українське законодавство не встановлює. Так, обидва підприємці цілком законно можуть орендувати у власника одне і те ж приміщення. У такому випадку укладається договір оренди, в якому в ролі орендаря одного приміщення будуть виступати відразу два підприємця. У цьому випадку оренду плату орендарі будуть вносити в порядку, визначеному в договорі (наприклад, навпіл).
Є ще варіант: кожен підприємець окремо від свого імені укладає з власником приміщення договір оренди певної частини приміщення. Відповідно кожен з них вносить плату орендодавцю окремо і має власний документ на приміщення. Ніяких обмежень за висновком подібних договорів чинне законодавство не передбачає. Більше того, зараз в Україні, як і в Європі, набирає обертів так званий «коворкінг». По суті, це спільна оренда багатьма підприємцями робочого місця в офісі. Орендувати таке місце можна як погодинно, так і подобово. За певну плату вам нададуть всю необхідну для праці та відпочинку меблі, комп’ютери, підключені до високошвидкісного Інтернету, оргтехніку, кулер з водою, кавоварку і т. п. Правда, цей формат можна застосувати далеко не до всіх видів діяльності. В основному він зручний дизайнерам, перекладачам, фрілансерам, програмістам та іншим підприємцям, які можуть працювати на дому. Але як бачимо, ідея тут та ж: робоче місце і частину приміщення орендують відразу кілька людей у одного і того ж власника. Перевага «орендного» варіанта в тому, що підприємцям потрібно всього лише укласти два договори оренди (або якщо вони вже працюють, то розірвати існуючий договір за згодою сторін і укласти два нових договори). Більше нічого робити не доведеться: ні додавати новий вид діяльності (як у випадку з суборендою), ні здійснювати додаткові платежі (як у випадку з найманими працівниками). Таким чином, при згоді орендодавця спільна оренда приміщення — найбільш зручний варіант.

Висновки

Два підприємця можуть законно працювати в одному приміщенні. Але для цього потрібно діяти по одному з наступних сценаріїв:

  1. Один підприємець бере до себе другого в якості найманого працівника (укладає трудовий договір).
  2. Один підприємець здає іншому в оренду (суборенду) частину приміщення.
  3. Кожен з підприємців укладає з власником приміщення окремий договір оренди. Предметом договору є частина приміщення (можна вказати кількість кв. м або ще якось позначити частину приміщення).
  4. Обидва підприємці одночасно беруть в оренду одне і те ж приміщення. При цьому в договорі оренди в якості орендаря виступають одразу два підприємця.

Советуем прочесть:

Вы можете пропустить чтение записи и оставить комментарий. Размещение ссылок запрещено.

Оставить комментарий

Вы должны быть авторизованы, чтобы разместить комментарий.

Яндекс.Метрика